LOCATION-GÉRANCE DE FONDS DE COMMERCE

Mise en gérance libre de votre fonds à Bobigny et en Île-de-France

DÉFINITION ET PRINCIPE

La location-gérance (également appelée gérance libre) est une convention par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal en confie l’exploitation à un locataire-gérant, qui l’exploite à ses risques et périls moyennant le versement d’une redevance.

Distinction fondamentale :

Le propriétaire conserve la propriété du fonds (actifs corporels et incorporels, clientèle, droit au bail)
Le locataire-gérant devient l’exploitant effectif, inscrit au RCS, et assume tous les risques de l’exploitation

Nature juridique : Il s’agit d’un contrat de louage portant sur un fonds de commerce, régi par les articles L.144-1 et suivants du Code de commerce.

POURQUOI CHOISIR LA LOCATION-GÉRANCE ?

Avantages pour le propriétaire du fonds (loueur)

✓ Percevoir des revenus sans exploiter le fonds personnellement
✓ Conserver la propriété du fonds de commerce et notamment du droit au bail
✓ Éviter les risques d’exploitation (dettes, charges sociales, procédures collectives)
✓ Tester un gérant avant une éventuelle cession définitive
✓ Solution temporaire en cas d’incapacité d’exploiter (maladie, retraite progressive)
✓ Valoriser le fonds avant une future cession
✓ Maintenir le fonds en activité pendant une période de transition

Avantages pour le locataire-gérant

✓ Exploiter un fonds sans avoir à l’acheter (pas d’investissement initial lourd)
✓ Tester l’activité et l’emplacement avant un éventuel rachat
✓ Bénéficier d’une clientèle existante et d’un emplacement commercial établi
✓ Période d’essai avant un engagement définitif
✓ Accès facilité à l’entrepreneuriat sans apport important
✓ Possibilité de rachat à terme (option d’achat négociable)

Inconvénients et risques

Pour le loueur

✗ Responsabilité solidaire pour les dettes fiscales et sociales nées pendant la location-gérance (2 ans)
✗ Perte de contrôle sur l’exploitation quotidienne
✗ Risque de dégradation du fonds (clientèle, réputation)
✗ Publicité de la location-gérance (impact sur l’image)

Pour le locataire-gérant

✗ Redevance à payer quels que soient les résultats
✗ Pas de propriété du fonds (investissement sans acquisition)
✗ Précarité : résiliation possible par le loueur
✗ Obligations d’exploitation et responsabilité commerciale

CONDITIONS LÉGALES DE LA LOCATION-GÉRANCE

1. CONDITIONS TENANT AU LOUEUR (PROPRIÉTAIRE DU FONDS)

A. Être propriétaire du fonds

Le loueur doit être le propriétaire effectif du fonds de commerce.

Cas particuliers :

Mineur :

Possible si représenté légalement
Autorisation du juge des tutelles nécessaire

Couple marié :

Si le fonds est un bien commun : accord des deux époux nécessaire
Si le fonds est un bien propre : un seul époux peut décider

Démembrement de propriété :

Usufruitier : peut mettre en location-gérance (droits d’exploitation)
Nu-propriétaire : ne peut pas mettre seul en location-gérance

Société :

Décision des organes compétents (assemblée générale, gérance)
Respect des statuts

B. Avoir exploité le fonds pendant 2 ans minimum

Principe : Le loueur doit avoir exploité personnellement le fonds pendant au moins 2 ans avant de le mettre en location-gérance (article L.144-3 du Code de commerce).

Objectif :

Éviter les montages spéculatifs (achat d’un fonds uniquement pour le louer)
S’assurer de la viabilité du fonds
Protéger le locataire-gérant

Exceptions (dispense du délai de 2 ans) :

La location-gérance est immédiatement possible dans les cas suivants :

Succession ou donation :

Le fonds a été reçu par héritage ou donation
Le délai de 2 ans n’est pas exigé

Incapacité ou invalidité :

Maladie grave
Accident entraînant une incapacité d’exploiter
Invalidité reconnue

Fonds créé par le loueur :

Si le loueur a lui-même créé le fonds (pas d’achat)
Dispense automatique

Autorisation judiciaire :

Demande au Président du Tribunal judiciaire
Motifs légitimes justifiant la location-gérance immédiate
Décision au cas par cas

Exemple de motifs acceptés :

Départ à l’étranger imprévu
Maladie soudaine
Projet de reconversion professionnelle
Situation familiale particulière

2. CONDITIONS TENANT AU LOCATAIRE-GÉRANT

A. Avoir la qualité de commerçant

Le locataire-gérant doit :

S’immatriculer au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)
Avoir la capacité commerciale (majeur, non incapable)
Respecter toutes les obligations des commerçants :
- Tenue d’une comptabilité
- Paiement des charges sociales et fiscales
- Obligations déclaratives

B. Ne pas être frappé d’une interdiction de gérer

Le locataire-gérant ne doit pas :

Être sous le coup d’une interdiction de gérer
Être en faillite personnelle
Être frappé d’une déchéance commerciale

C. Ne pas exercer une activité incompatible

Certaines professions sont incompatibles avec l’exercice du commerce :

Fonctionnaires (sauf exceptions)
Avocats, notaires, huissiers
Experts-comptables
Professions libérales réglementées (médecins, architectes) sous conditions

D. Disposer de qualifications professionnelles si nécessaires

Pour certaines activités réglementées :

Coiffure : CAP coiffure ou 3 ans d’expérience
Boucherie, boulangerie : CAP ou expérience
Restauration : formation hygiène alimentaire
Débits de boissons : licence et permis d’exploitation

LE CONTRAT DE LOCATION-GÉRANCE

Forme du contrat

Écrit obligatoire : Le contrat de location-gérance doit être établi par écrit (acte sous signature privée ou authentique).

Absence d’écrit : La location-gérance peut être requalifiée en gérance salariée ou en prête-nom (avec responsabilité solidaire du loueur).

Contenu du contrat

Le contrat doit préciser :

1. Identification des parties

Loueur : identité, adresse, qualité (propriétaire du fonds)
Locataire-gérant : identité, adresse, immatriculation RCS

2. Désignation du fonds de commerce

Description précise du fonds loué
Éléments corporels (matériel, mobilier, stock éventuel)
Éléments incorporels (clientèle, achalandage, droit au bail, nom commercial, enseigne)
Adresse d’exploitation

3. Durée du contrat

Durée déterminée :

Fixation d’un terme précis (ex : 3 ans, 5 ans)
Fin automatique à l’échéance (sauf renouvellement)

Durée indéterminée :

Pas de terme fixé
Résiliation possible par l’une ou l’autre partie avec préavis

Notre conseil : Prévoir une durée déterminée avec possibilité de renouvellement offre plus de sécurité aux deux parties.

4. Redevance (loyer)

Montant :

Somme fixe mensuelle, trimestrielle ou annuelle
Ou pourcentage du chiffre d’affaires (moins courant)
Ou combinaison (part fixe + part variable)

Révision :

Indexation sur un indice (ILC, ILAT)
Clause de révision périodique

Paiement :

Modalités et échéances
Pénalités de retard

5. Obligations des parties

Obligations du loueur :

Mettre le fonds à disposition
Garantir la jouissance paisible
Ne pas concurrencer le locataire-gérant
Entretien du gros œuvre (si propriétaire des murs)

Obligations du locataire-gérant :

Exploiter le fonds conformément à sa destination
Payer la redevance
Entretenir le fonds et le matériel
Souscrire les assurances nécessaires
Restituer le fonds en bon état

6. Droit au bail

Transmission du droit au bail : Le droit au bail (bail commercial des locaux) est obligatoirement transféré au locataire-gérant pendant la durée de la location-gérance.

Conséquence :

Le locataire-gérant devient le locataire des locaux
Il paie le loyer directement au bailleur
Il bénéficie du statut des baux commerciaux (droit au renouvellement)

Notification au bailleur : Le bailleur doit être informé de la mise en location-gérance.

7. Clauses particulières

Option d’achat :

Possibilité pour le locataire-gérant d’acheter le fonds à terme
Prix de cession fixé ou modalités de calcul
Délai d’exercice de l’option

Clause de non-concurrence :

Interdiction pour le loueur de s’installer à proximité
Durée, zone géographique, activités concernées

Clause d’exclusivité :

Le loueur s’engage à ne pas louer d’autres fonds similaires dans le secteur

Clause de garantie :

Caution personnelle du locataire-gérant
Dépôt de garantie

Clause résolutoire :

Résiliation automatique en cas de manquements (non-paiement, non-exploitation)

FORMALITÉS ET PUBLICITÉ

Formalités obligatoires

1. Publicité au RCS

Dans les 15 jours suivant la signature du contrat :

Le loueur :

Demande d’inscription modificative au RCS
Mention « propriétaire d’un fonds de commerce donné en location-gérance »

Le locataire-gérant :

Immatriculation au RCS en qualité de commerçant
Mention « exploitant un fonds de commerce en location-gérance »

2. Publication au BODACC

Insertion au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales
Mention de la location-gérance
Délai : 15 jours

3. Notification au bailleur des locaux

Informer le propriétaire des murs de la mise en location-gérance
Par lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier
Transfert du bail commercial au locataire-gérant

4. Enregistrement du contrat

Auprès du Service des Impôts des Entreprises
Droit d’enregistrement : droit fixe de 25 €
Délai : 1 mois

Sanctions du défaut de formalités

Absence de publicité :

Inopposabilité de la location-gérance aux tiers (créanciers, administration)
Le loueur peut être considéré comme l’exploitant effectif
Responsabilité solidaire aggravée

Risque pénal :

Amende de 4 500 € pour défaut de déclaration

OBLIGATIONS ET RESPONSABILITÉS

Obligations du loueur

✓ Mise à disposition du fonds dans l’état convenu
✓ Garantie de jouissance paisible (ne pas troubler l’exploitation)
✓ Entretien des éléments du fonds (renouvellement du matériel vétuste si prévu)
✓ Non-concurrence : ne pas s’installer à proximité dans la même activité
✓ Paiement du loyer des murs au bailleur (si le bail n’est pas transféré définitivement)

Obligations du locataire-gérant

✓ Exploitation effective et continue du fonds
✓ Paiement de la redevance selon les modalités convenues
✓ Respect de la destination du fonds (ne pas changer l’activité sans accord)
✓ Entretien courant du matériel et des locaux
✓ Assurances : RC professionnelle, incendie, dégâts des eaux
✓ Respect des obligations légales : comptabilité, déclarations fiscales et sociales
✓ Restitution du fonds en bon état à la fin du contrat

Responsabilités

Responsabilité du locataire-gérant

Le locataire-gérant est seul responsable de l’exploitation :

Dettes envers les fournisseurs
Dettes fiscales (TVA, impôts)
Dettes sociales (URSSAF, salaires)
Responsabilité civile professionnelle
Procédures collectives (redressement, liquidation)

Le loueur n’est pas responsable des dettes nées pendant la location-gérance (sauf solidarité fiscale et sociale, voir ci-dessous).

Solidarité fiscale et sociale du loueur

⚠️ Exception importante :

Le loueur est solidairement responsable avec le locataire-gérant pour le paiement :

Des impôts directs (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés)
Des taxes sur le chiffre d’affaires (TVA)
Des cotisations sociales obligatoires

Durée de la solidarité :

Pendant toute la durée de la location-gérance
+ 6 mois après la fin de la location-gérance
Pour les dettes nées pendant cette période

Conséquence : Si le locataire-gérant ne paie pas ses impôts ou cotisations sociales, l’administration peut se retourner contre le loueur.

Protection du loueur :

Exiger du locataire-gérant la preuve du paiement régulier (attestations fiscales et sociales)
Souscrire une assurance garantissant ce risque
Prévoir une caution solidaire du locataire-gérant

DURÉE ET FIN DE LA LOCATION-GÉRANCE

Fin du contrat à durée déterminée

Arrivée du terme fixé
Fin automatique (sauf clause de renouvellement tacite)
Possibilité de renouvellement express par avenant

Résiliation du contrat à durée indéterminée

Résiliation à l’initiative du loueur :

Préavis de 6 mois (sauf clause contraire)
Lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier
Aucun motif à justifier

Résiliation à l’initiative du locataire-gérant :

Préavis de 3 à 6 mois selon le contrat
Lettre recommandée avec AR

Résiliation anticipée pour faute

Motifs de résiliation :

Non-paiement de la redevance
Non-exploitation du fonds
Exploitation non-conforme (changement d’activité non autorisé)
Dégradation du fonds
Faute grave (concurrence déloyale, détournement de clientèle)

Procédure :

Mise en demeure préalable
En l’absence de régularisation : résiliation judiciaire ou clause résolutoire
Saisine du tribunal de commerce

Restitution du fonds

À la fin de la location-gérance :

Restitution du fonds au loueur dans l’état convenu
Inventaire contradictoire du matériel et des stocks
État des lieux des locaux
Règlement des dernières redevances
Remise des documents (comptabilité, contrats en cours)

Indemnisation :

Indemnité pour travaux d’amélioration réalisés par le locataire-gérant (si prévu au contrat)
Pas d’indemnité d’éviction (le locataire-gérant n’est pas propriétaire)

ASPECTS FISCAUX ET SOCIAUX

Fiscalité pour le loueur

Redevances perçues :

Imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Ou dans la catégorie des revenus fonciers si les locaux appartiennent au loueur

TVA :

Les redevances peuvent être soumises à TVA selon la nature de l’activité

Fiscalité pour le locataire-gérant

Imposition des bénéfices réalisés (BIC ou IS selon la forme juridique)
Déduction de la redevance versée au loueur
Paiement de la TVA sur le chiffre d’affaires

Charges sociales

Le loueur :

Pas de charges sociales sur les redevances (sauf si cotisant solidaire)
Mais reste affilié au régime social des indépendants (RSI) s’il ne renonce pas à ses droits

Le locataire-gérant :

Soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (URSSAF)
Affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants

LOCATION-GÉRANCE ET AUTRES FORMES D’EXPLOITATION

Différence avec la cession de fonds de commerce

Critère	Location-gérance	Cession de fonds
Propriété	Loueur conserve la propriété	Transfert définitif à l’acquéreur
Réversibilité	Oui (fin du contrat)	Non (vente définitive)
Prix	Redevance périodique	Prix global de cession
Durée	Temporaire	Définitif
Risque	Loueur garde un lien avec le fonds	Cédant se désengage totalement

Différence avec la gérance-mandat

Critère	Location-gérance	Gérance-mandat
Indépendance	Locataire-gérant indépendant	Gérant-mandataire = préposé
Risques	À la charge du locataire-gérant	À la charge du propriétaire
Immatriculation	Locataire-gérant au RCS	Propriétaire reste au RCS
Lien de subordination	Aucun	Lien de subordination (mandat)
Responsabilité	Locataire-gérant seul responsable	Propriétaire responsable

NOTRE ACCOMPAGNEMENT JURIDIQUE

Pour les propriétaires (loueurs)

✓ Vérification des conditions légales (délai de 2 ans, dispenses)
✓ Demande d’autorisation judiciaire si besoin
✓ Rédaction du contrat de location-gérance sécurisé
✓ Négociation des clauses (redevance, durée, garanties)
✓ Accomplissement des formalités (RCS, BODACC, notification bailleur)
✓ Conseil sur la gestion du risque (solidarité fiscale et sociale)
✓ Suivi pendant la durée du contrat
✓ Résiliation et restitution du fonds

Pour les locataires-gérants

✓ Analyse de l’opportunité de la location-gérance
✓ Négociation du contrat (redevance, durée, option d’achat)
✓ Vérification de la régularité du fonds et du contrat
✓ Formalités d’immatriculation au RCS
✓ Conseil sur les obligations légales (comptabilité, fiscalité, social)
✓ Défense en cas de litige avec le loueur
✓ Rachat du fonds à l’issue de la location-gérance

Contentieux

✓ Contestation de résiliation abusive
✓ Action en paiement de redevances impayées
✓ Restitution du fonds et litiges sur l’état
✓ Responsabilité pour dégradation du fonds
✓ Solidarité fiscale et sociale : défense du loueur

ZONE D’INTERVENTION

Bobigny et Seine-Saint-Denis (93)

Notre cabinet est particulièrement actif à Bobigny et dans toute la Seine-Saint-Denis pour accompagner :

Les commerçants de proximité
Les artisans
Les TPE et PME
Les repreneurs d’activité

Communes d’intervention : Bobigny, Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Pantin, Drancy, Noisy-le-Grand, Bondy, Sevran, Aulnay-sous-Bois, et toutes les communes du 93.

Paris et Île-de-France

Nous intervenons également à :

Paris (75)
Hauts-de-Seine (92) : Nanterre, Boulogne, Levallois
Val-de-Marne (94) : Créteil, Vincennes, Ivry
Val-d’Oise (95), Yvelines (78), Essonne (91), Seine-et-Marne (77)

POURQUOI NOUS CHOISIR ?

Expertise

✓ Maîtrise du droit des fonds de commerce et des baux commerciaux
✓ Pratique régulière des locations-gérances
✓ Connaissance des pièges à éviter

Sécurisation

✓ Contrats sur-mesure adaptés à votre situation
✓ Protection contre les risques (solidarité fiscale, résiliation)
✓ Formalités accomplies dans les règles

Accompagnement complet

✓ De la négociation à la signature
✓ Suivi pendant toute la durée du contrat
✓ Gestion des litiges éventuels

SITUATIONS COURANTES

Vous êtes propriétaire d’un fonds

🔹 Vous partez à la retraite → Location-gérance en attendant de vendre
🔹 Vous êtes malade → Solution temporaire pour maintenir l’activité
🔹 Vous voulez tester un repreneur → Location-gérance avec option d’achat
🔹 Vous voulez des revenus passifs → Location-gérance à long terme

Vous voulez exploiter un fonds

🔹 Vous n’avez pas le capital pour acheter → Location-gérance pour démarrer
🔹 Vous voulez tester l’emplacement → Location-gérance avant achat
🔹 Vous voulez entreprendre sans risque excessif → Location-gérance avec option

La location-gérance est une solution flexible pour valoriser un fonds de commerce ou accéder à l’entrepreneuriat. Un contrat bien rédigé et des formalités correctement accomplies sont essentiels pour sécuriser l’opération. Confiez-nous votre projet pour une mise en place sereine de votre location-gérance.